六月楼市淡季,深圳不少买房和卖房的人都犯了难:买吧,怕等等更便宜;卖吧三星证券,怕突然涨价。
这背后,其实是大家对未来市场信心的拉锯战。
七月会不会有楼市刺激政策?现在到底该怎么做?聊聊最近的市场观察。
01
当前深圳楼市,看房的多,买房的少,整体上来讲观望情绪较为浓厚。
6月1日-15日,深圳二手住宅累计网签2063套,从成交量维度看,市场上卖得比较不错的房子,主要分为几类。
1、体量比较大的社区。比如桃源村、星海名城、壹城中心、华润城等,从刚需盘到改善盘,单价从几万从十几万不等,基本上每个区域都有对应的成熟社区,因为放盘量大,成交量占比一直以来都比较高。
2、热门板块的品质次新。像华侨城、科技园、前海、宝中等,这些都是受中产家庭青睐的热门片区,3-4房已成为当前改善主流户型。因为地段好、配套全、楼龄新,这类房子的流动性中长期来看都会不错。
3、租售比较高的小区。主要集中在老城区,或者个别公寓产品,这类房子长期没有涨价预期三星证券,但因为这几年房价回调幅度大,月供和租金的差距已经逐步缩小,总能收获一波购买力。
说明刚需买房、改善换房的需求仍在释放,部分买家正趁势捡漏,市场基本面还在,只是步入调整期。
最近这段时间,二手房带看量和成交量确实下滑了,很多买房人对市场保持谨慎态度,因此笋盘优先成交。笋盘越优质,性价比越高,成交周期就越短。
02
现在的市场不是一刀切,而是出现了明显分化。
就拿卖房来说,同一个时间节点,有人卖房轻轻松松,有人以价换量,有人降价也换不来流通性。
所以不管市场冷暖——
一定要认清房子的定位。房子也有优劣之分,如果你手里是尾部资产,就别想着行情好转后能高价卖出。总有人抱着不切实际的期待,最后只能一次次降价,损失惨重。
像宝安外围、龙岗、坪山、龙华、光明等偏远地段三星证券,堪称本轮市场的重灾区。那些到处咨询卖房的业主里,很多都是来自这些地方。
对于这类资产,前两年我就建议有需求的话尽早卖掉,换成优质核心资产;去年还说降价也要脱手,可到今年,就算降价都不一定能顺利卖掉。这些区域要么房源大量积压,要么可输送过去的纯刚需越来越少,单纯降价已经无法解决问题。如今卖房的人当中,大部分是为了置换。市场冷清,旧房子卖不掉就不敢买,陷入死循环。而好房子的淘笋窗口期,往往只出现在市场冷淡期。
因此,如果是以劣换优,我的建议是:战略上坚持先卖后买,定价合理,及时跟进中介带看和客户意向,谈判也要讲究策略。对中介态度好一些,不然房子很容易被冷落。最后提醒大家,如果不急用钱,好房子不用急着卖,必要时可以暂时下架;但差房子就别再犹豫,尽快脱手才是关键。这些房子很难再有涨价翻身的机会,要顺应市场趋势。
03
国常会这次讨论房地产,意思挺明确的:
1、市场还得稳。虽然说要构建新模式,但核心还是让大家心里别慌,市场别乱。
2、政策“弹药”管用。从怎么规划、批土地,到给钱、贷款支持,政府手里的牌仍未出尽,该用的时候不会手软。
3、“好房子”是大方向。现在开始使劲推“好房子”了,意味着以后的住房品质会进一步提高,别光想着数量了。
深圳的房子还能买吗?未来还值钱吗?我认为要分情况看——如果是刚需自住,该买还得买。
在中国人的观念里,自己的房子才是“家”,租房总感觉不是长久之计。这想法不是短时间能改变的。
所以,只要经济条件允许,大部分人还是想买房安家。这个“住”的需求一直存在,只是现在大家可能没那么着急出手。
而想投资保值增值,主要看有没有更好的选择。
如果你有其他更稳当的投资方式,比如擅长炒股,那不一定非要买房子。
但是,如果你找不到更稳、更好的投资渠道,那深圳核心地段的好房子,依然是普通人能接触到的、最稳当的资产之一。
当前窗口期,买家可精挑细选有真实价值支撑的资产,特别是被错杀的高性价比房源。而卖家若未能把握上半年窗口,则需重新审视定价策略,做好持久战准备。接下来的政策动向,将决定下半年走向。在此之前,唯有认清分化现实,方能穿越市场迷雾。
买房和换房作为普通人的超大额支出,同时又是极其低频的行为,绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择,做对了当然皆大欢喜,做错了很可能会悔恨终身。
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